Romeo Gestioni - G6

G6

 Committente


Ministero del Lavoro

La legge 28 maggio 1997 n. 140 dispose la realizzazione di un piano di dismissione di beni immobiliari di proprietà degli Enti pubblici previdenziali (il PSC - Patrimonio Straordinario di Cessione) per un valore complessivo non inferiore a 1.550 milioni di Euro.

Il Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali selezionò, con una gara europea, il Consorzio G6 Advisor - di cui Romeo Gestioni e Romeo Immobiliare facevano parte insieme a Pirelli & C. Real Estate Agency S.p.A., Deloite Touche Tohmatsu, IntesaBci, Knight Frank - affinchè, attraverso la fornitura dei servizi di consulenza legale, finanziaria e commerciale, nonché di assistenza tecnica, gestisse le attività di ricognizione, valutazione, regolarizzazione e vendita degli immobili.

La Legge n. 410 del 2001 rinnovò integralmente il quadro normativo che regolava la dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, prevedendo tra l’altro il ricorso a tecniche finanziarie di cartolarizzazione dei proventi delle vendite. La proprietà degli immobili inseriti nel portafoglio oggetto delle attività del Consorzio G6 Advisor venne trasferita, a titolo oneroso, ad una società finanziaria (la S.C.I.P.) che collocò sul mercato titoli obbligazionari garantiti oltre che da tale portafoglio anche da circa 24.000 unità immobiliari ad uso residenziale oggetto di vendita direttamente a cura dei singoli Enti previdenziali.

Per gli immobili inseriti nel PSC venne confermato il Consorzio G6 Advisor quale soggetto incaricato di gestire il processo di dismissione.

Il programma di vendita prevedeva che tutti gli immobili fossero venduti attraverso una procedura competitiva ad evidenza pubblica (asta di fronte ad un notaio) articolata su due fasi successive:

  •  nella prima fase ciascun lotto singolo, costituito dall’immobile (o totalità delle unità ad uso non residenziale dell’immobile) veniva proposto in asta singolarmente
  •  nella seconda fase i lotti rimasti invenduti venivano raggruppati in portafogli omogenei e proposti agli investitori sempre attraverso un processo competitivo

Il Consorzio G6 Advisor è riuscito ad unire ogni anello della catena del valore del mercato immobiliare ed era caratterizzato dalla volontà di fondere e rendere sinergiche competenze tecniche, economiche, finanziarie, legali e commerciali.

Le attività svolte dal Consorzio G6 Advisor erano riconducibili a sei ambiti tematici:

  • due diligence tecnica e locativa degli immobili
  • regolarizzazione urbanistico-catastale
  • analisi e sensibilizzaione del mercato
  • marketing e comunicazione
  • organizzazione e gestione delle aste
  • assistenza alla vendita per la stipula degli atti all’esito delle aste

Il portafoglio era composto da 309 edifici (o porzioni di edifici) ad uso non residenziale, ubicati su tutto il territorio nazionale

  • due diligence completa sintetizzabile in:
    • acquisizione della documentazione cartacea finalizzata alla corretta definizione:
      • della provenienza dei beni - titolarità del diritto reale (parte notarile della due diligence)
      • della regolarità contrattuale, amministrativa e contabile dei conduttori (parte legale e amministrativa della due diligence)
    • sopralluoghi tecnici - censimento, rilevazione, graficizzazione, analisi di conformità urbanistica e catastale - su tutti gli immobili oggetto della dismissione finalizzati alla verifica della regolarità formale e tecnica del patrimonio (parte tecnica della due diligence)
    • valutazione di mercato di tutti i cespiti; sulla base delle risultanze delle fasi precedenti si procedette alla valutazione degli immobili utilizzando la gran parte dei criteri di stima del più probabile prezzo di mercato attesa la varietà di destinazioni d’uso comprese nel compendio; tuttavia, i criteri più adottati furono il comparativo, il reddituale, il discounted cash flow, il costo di ricostruzione e più di un criterio per lo stesso cespite; inoltre, per alcuni immobili che avrebbero potuto essere oggetto di effettivo abbattimento e ricostruzione sulla base delle NTA (Norme Tecniche di Attuazione) dei PRG da cui eano disciplinati furono delineati scenari possibili supportati dalla redazione di appositi business plan;
  • approvazione delle valutazioni da parte dell’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici (l'organo di coordinamento e supervisione tecnica previsto dal DLG 104/96 a supporto del Ministero del Lavoro e del Ministero dell'Economia)
  • costituzione di una data room multimediale nella quale il singolo investitore poteva analizzare tutta la documentazione cartacea e informatizzata finalizzata alla decisione di acquisto
  • promozione attraverso:
    • i principali media a tiratura locale, nazionale e internazionale
    • la partecipazione a fiere e mostre di settore nazionali e internazionali
    • road show organizzati nelle principali capitali europee  a beneficio di investitori esteri
    • attività di campo espletata da commerciali verso investitori locali
  • gestione delle aste pubbliche nelle diverse fasi previste
  • gestione del post aste sia per l’esercizio del diritto di prelazione ex post da parte dei conduttori legittimi che per la stipula degli atti notarili di compravendita

Un’operazione colossale e di grande successo che ha visto impegnate 869 risorse umane (distribuite sull’intero territorio nazionale e all’estero):

  • 120 risorse interne della Romeo Gestioni di cui 40 multilingue (inglese, francese e tedesco)
  • 30 studi legali per complessive 104 risorse
  • 65 studi tecnici per un totale di 195 risorse
  • 132 valutatori
  • 80 studi notarili per complessive 173 risorse
  • 145 venditori nazionali ed esteri (localizzati nelle principali capitali europee, utilizzati anche per l’espletamento dei road show)